#신반포16구 #반포 #잠원 #한강뷰 #신반포정상라피움 #재건축 #사업허가 #건축시공선정 #22평 #소규모장소 #아크로리버뷰신반포 #아크로리버파크 1. 개요 a. 재건축 전
신반포 16번지
신반포 16차는 1983년 입주한 396가구 규모의 아파트 단지입니다. 17평형과 27평형으로 구성되어 있으며, 396가구 중 308가구가 17평형입니다. 468가구(임대주택 68세대 포함)가 재건축을 통해 건설됩니다. 신반포 16차는 단지 내 상업시설이 없고, 아크로 리버뷰 신반포와 마찬가지로 한강에 바로 접해 있어 한강의 탁 트인 전망을 갖춘 단지입니다. 따라서 2021년 개발계획 변경, 2023년 사업시행인가, 2024년 시공사 선정 등으로 단계적으로 재건축이 진행되었습니다. 그리고 그 후 감정평가, 조합원 분양신청, 관리처분인가 등이 진행되어 이전 등이 빠르게 진행될 것으로 예상됩니다. 나. 토지 및 건물시설 계획 토지이용 계획 및 건물시설 계획 신반포 16차의 토지 및 건물시설 계획을 살펴보면, 기부금 없이 기존 아파트 부지 3,926평과 동일한 면적에 아파트가 건설된다. 용적률은 289.36%이고, 아파트는 가장 높은 층수인 34층에 건설되므로 아파트 공급 면적은 11,354평, 연면적은 약 26,160평이 될 것으로 예상된다. 또한 재건축에서는 기존 17평을 22평(전용 50형)으로, 기존 27평을 33.5평(전용 79형) 아파트로 변경할 예정이다. 17평형의 경우 한강에 위치한 ‘신반포 18차 337동’의 전용 50타입을 사례로 활용하고, 27평형의 경우 아크로 신반포 리버뷰의 전용 79타입을 사례로 활용할 것으로 예상된다.이를 요약하면 다음과 같다.– 면적 : 3,926평 – 대지면적 : 3,926평 – 용적률 : 289.36% – 세대수 : 468세대(임대주택 68세대 포함) – 공급면적 : 11,354평 – 연건평 : 26,160평 2. 사업분석 가. 추정 총사업비 총사업비는 직전 자산평가액, 공사비, 사업비로 구성된다. 1) 추정 전 재산평가액 신반포16차의 추정 전 재산평가액은 17평형과 27평형의 추정 평가액을 환산하여 구할 수 있다. 신반포16차는 2023년 사업시행인가를 받았으므로 전 재산평가액을 17평형은 15억원, 27평형은 22억원으로 추정하면 당시 추정가와 비슷하여 총 평가액은 6,556억원이다. 그리고 이 중 일부는 다수의 권리자 등에 의한 현금결제도 고려하면 청산인 금액을 56억원으로 추정하면 전 재산평가액은 6,500억원이 된다. – 17평형(308세대) : 15억원 – 27평형(88세대) : 22억원 – 합계 : 6,556억원 – 청산인 등 : 56억원 – 직전 자산평가액 : 6,500억원 2) 공사예상비용 – 연면적 : 26,160평 – 공사비 : 1,100만원/평 – 총공사비 : 2,877.6억원 신반포16차 시공사는 2023년 7월 평당 944만원으로 선정되었으나, 시공사 선정 당시 착공에 따른 공사비지수를 증액기준으로 사용하였고, 이후 공사진행에 따른 변수와 전문성을 고려할 때 실제 평당 공사비는 1,100만원 내외로 예상됩니다. 건축비에 연면적을 곱하여 산정한 총공사비는 2,877.6억원이다. 3) 추정사업비 – 협회운영비 등 : 120억원 – 재정비 및 보상비 : 300억원 – 정비기반시설 공사비 : 100억원 – 예비비 : 100억원 – 합계 : 620억원 신반포16차의 경우 임대주택을 제외하고는 토지 등에 대한 공적 기부가 사실상 없어 사업비가 그렇게 많지는 않다. 하지만 협회운영비(설계비 포함), 재정비 및 청산인보상비, 정비기반시설 공사비, 예비비 등 기본비용만 환산하더라도 사업비는 620억원 정도로 예상된다. 4) 총 지출 추정 – 이전 자산평가 : 6,500억원 – 공사비 : 2,877.6억원 – 사업비 : 620억원 – 합계 : 9,997.6억원 이전 자산평가, 공사비, 사업비를 합한 총 지출 추정액은 9,997.6억원입니다. 나. 총 수입 추정 총 수입은 회원유통수입, 일반유통수입, 임대주택수입, 상업용유통수입으로 구성되어 있습니다. 1) 예상 회원분양수입 – 아파트 공급면적 : 11,354평(468세대) – 분양주택면적 : 9,858평(400세대) – 회원분양면적 : 9,647평(393세대) – 평당 분양가 : 9,800만원/평 – 회원분양수입 : 9,454억원 신반포16가의 아파트 공급면적 중 임대주택을 제외한 분양주택은 400세대(22평 308세대, 33.5평 92세대)로 기존 아파트 세대수(396세대)와 거의 동일한 수준이다. 기존 아파트 중 현금결제를 선택한 세대수가 약 3세대에 불과하다고 가정할 경우 회원분양면적은 9,647평이고, 평당 회원분양가를 9,800만원으로 가정할 경우 회원분양수입은 9,454억원이 된다. 2) 일반분양 예상수입 – 분양주택 면적 : 9,858평(400세대) – 일반분양 면적 : 211평(7세대) – 평당 매매가격 : 1억원/평 – 일반분양수입 : 211억원 일반분양수입은 분양주택 면적(9,858평)에서 조합원 분양면적(9,647평)을 제외한 211평(7세대)의 분양수입입니다. 일반분양은 22평과 33.5평으로 균등하게 나뉘지만, 일반분양의 경우 일반적으로 한강 조망이 거의 없거나 전혀 없는 저층에 배정되기 때문에 평당 매매가격을 1억원으로 가정할 경우 일반분양수입은 211억원입니다. 3) 임대주택 수입 추정 신반포16차 임대주택은 1,496평(68가구)으로 전체 아파트 세대수에서 비교적 높은 비중을 차지하고 있다. 임대주택의 경우 22평(전용 50형)으로 구성되며, 소셜믹스가 적용되지만, 협정 등에 따라 분양세대와 달리 중·저층을 중심으로 배정이 이루어질 것으로 예상된다. 재건축 임대주택은 토지기부형으로 이루어지므로 분양가는 공사비만 인정하고, 임대주택의 평당 분양가를 1,300만원으로 가정할 경우 임대주택 수입은 194.5억원이다. – 아파트 공급면적 : 11,354평(468세대) – 임대주택 면적 : 1,496평(68세대) – 평당 매매가격 : 1,300만원/평 – 임대주택 예상수입 : 194.5억원 4) 합계 – 조합원 매출수입 : 9,454억원 – 일반 매출수입 : 211억원 – 임대주택 매출 : 194.5억원 – 합계 : 9,859.5억원 조합원 매출수입, 일반 매출수입, 임대주택 매출을 합치면 9,859.5억원이다. 사업분석에 따르면 총 지출금액은 9,997.6억원으로 총수입금액보다 138.1억원이 더 많다. 이를 감안하여 비례율로 환산하면 약 97.88%가 될 것으로 예상된다. (기존 자산평가금액 15억원 기준 약 14억6,800만원, 22억원 기준 약 21억5,300만원입니다.) 다. 사업분석 결론 조합원 분양가(세대수) 9,800만원/평 일반 분양가(세대수) 1억원/평 임대주택(세대수) 22평(전용 50형) 376세대 21억6,000만원(376세대) 22억원(2세대) 68세대 33.5평(전용 79형) 92세대 32억7,000만원(87세대) 33억5,000만원(5세대) 전체 : 468세대 393세대 7세대 68세대 사업분석을 토대로 평당 조합원 분양가, 일반 분양가, 세대수는 위와 같습니다. 이에 따르면 기존 17평에서 22평으로 배정할 경우 추가 출연금은 약 6억 9천만 원, 기존 27평에서 33.5평으로 배정할 경우 추가 출연금은 약 1,117억 원이 됩니다. 사실 1:1 재건축에 가깝기 때문에 조합원들의 감정평가액과 공사비가 늘어나면 바로 조합원 지분으로 이전됩니다. 하지만 신반포16차의 경우 한강에 인접해 있어 대부분 조합원들이 한강 조망을 기대할 수 있고, 조합원들의 분양가도 배정유형, 평면도 등에 따라 세분화되기 때문에 실제 지분은 다를 것으로 예상됩니다. 3. 결론 가. 실제로는 1:1 재건축입니다. 신반포16차 단지 배치도 신반포16차는 실제로는 1:1 재건축입니다. 그리고 두 건물이 한강과 수평으로 배치되어 있기 때문에 가능한 모든 건물이 한강뷰를 가질 수 있도록 설계가 이루어진 것으로 보인다. 아크로리버뷰 신반포처럼 저층부는 필로티, 임대주택, 일반분양으로 채워질 가능성이 높고, 기존 층수에 따라 조합원에게 배정되는 층수는 달라지겠지만 대부분 한강뷰가 보장되는 방식으로 설계가 이루어진 것으로 보인다. 사실 1:1 재건축이기 때문에 평균 추가부담금도 꽤 큰 듯(기존 17평 6억9천만원, 기존 27평 11억7천만원)해서 조합원들이 배정받고 싶어하는 최소 한강뷰가 낮지 않을 것으로 예상된다. 나. 전용 50형의 가치는? 신반포 16차 17평 -> 22평 전용 50형의 경우 총 9개 타입으로 구성되었으나, 대체로 3룸 2욕실 구조를 보이고 있다. 그리고 확장 가능한 면적을 최대한 수용하여 확장하였을 때, 실제 면적은 확장되지 않은 과거 전용 59형(2베이 구조)과 비슷하거나 더 크다. 전용 59형보다 연면적이 적지만 3룸 2욕실 구조의 아파트 사례로는 2023년에 분양되는 신반포 메이플자이 22평(전용 49형)이 있다. 신반포 16차의 경우 전체 세대의 약 80%가 전용 50형으로 2~3인 가족이 편안하게 거주할 수 있도록 3룸 2욕실 구조로 설계한 것으로 보인다. 신반포 16차 17평형 최근 매매가는 19~20억원대인데, 22평형(전용 50형)을 추가분담금 포함 26~27억원대에 매수하는 셈이다. 결코 낮은 가격은 아니지만, 아크로리버파크, 래미안원베일리 등 반포의 25평형(전용 59형) 아파트 가격이 32억원이 넘기 때문에 비슷한 가격이 될 것으로 생각된다. 다. 전용 79형의 가격은? 신반포 16차 33.5평형(전용 79형) 신반포 16차 27평형은 재건축을 통해 전용 79형(33.5평)으로 배정될 예정이다. 전용 79형의 경우 방 3개, 욕실 2개 구조로 되어 있으며, 전용 84형 아파트와 유사한 실사용 면적을 갖기 위해 발코니를 최대한 확장하도록 설계한 것으로 보인다. 전용 79형의 경우 아크로 리버뷰 신반포(전용 78형)의 33평형과 실사용 면적 등이 거의 유사하며, 아크로 리버뷰 신반포 33평형의 가격이 최근 40억 원을 넘는 가격을 보이고 있는 만큼 신반포 16차 27평형의 매매 가격도 이로 인해 형성된 것으로 보인다. 신반포 16차 27평형의 현재 가격은 28억~29억 원대이며, 예상 추가 출자금을 합치면 전체 투자 금액은 39억 2,000만~40억 2,000만 원대다. https://t.me/+QufOCzTeY-NlMzY9 이곳은 “카르의 서울부동산 즉석방”이라는 텔레그램 채널입니다. 텔레그램 채널은 최대 20만 명까지 수용 가능하며, 일방적인 소통은 저를 중심으로 이루어집니다. 상호 소통을 위한 공간은 아니지만, 필요에 따라 제 생각을 자유롭게 이야기할 수 있는 공간이 될 수 있다고 생각합니다. 부담 없이 서울부동산에 대한 저의 의견을 듣고 싶으신 분들은 가입해 주시기 바랍니다.